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从香江控股对置地全体股东发布全面要约收购,到置地公司完成私有化从港股退市,整个过程只持续了半个月时间。在大家都还有些错愕,似乎没有完全回过神来时,香港资本市场有史以来最大的一场并购案就已经落下了帷幕。

置地集团宣布从港股市场退市的这一天,也恰好是东方集团对外宣布,公司新的总部大楼——位于港岛中环的东方大厦,即将正式启用的日子。

于是《明报》在第二天的头版头条中,用了这样一个标题——《王朝的更替》!怡和集团的兴衰史,可以说贯穿了香港前一百五十年的历史。鸦片战争与其说是由英国政府发动的,不如说是由怡和洋行发动的!

在中英两国开战之前,怡和洋行的创始人渣甸亲自返回伦敦,极力游说英国政府和议会通过战争决议。而在战争按照他们的意愿顺利爆发后,怡和洋行不仅帮着英国舰队制了订整个作战计划和战争策略,还积极为劳师远征的英队,提供必需的后勤补给、甚至军费。

就8∧连从清政府手中割占香港岛的提议,也是渣甸向英国政府极力主张的。而早在1842年中英两国正式签订《南京条约》的前一年,怡和洋行就已经在香港岛上建起英国人的首栋建筑。

怡和洋行可以说是英国在香港的殖民历史中,最有代表性的一个缩影。而伴随着九七大限的临近,英国资本早已开始有计划的进行撤退。但谁也没想到怡和集团,会以这样一种毫无反抗、近乎被碾压的方式,宣告了自己与香港这个起家之地,渐行渐远。

当然。怡和系在香港依旧有两家上市公司,怡和控股与怡和证券两家的市值加在一起,依旧能有八、九十亿港币。但是整个怡和系在香港最核心、最优质的资产,几乎都在置地公司之中。

在失去了置地公司之后,怡和集团在香港已经沦落为一家平庸的公司。而现在的凯瑟克家族,甚至连对怡和控股公司的控制力也开始摇摇欲坠。如果香江控股愿意再多花十几亿港币。完全可以把怡和控股也一并收入囊中。

对置地被并购的行动,媒体们喜欢进行各种各样的高调解读,认为这是香港历史进程中,距离里程碑意义的一次并购。但对香江控股的几位股东来说,他们之所以调动上百亿的资金是为了生意,而不是意气之争。

五位股东中除了李轩之外,剩余四位的身家都与地产业有脱不开的关系。所以大家看上的仅仅是置地公司而已,对只需再花十几亿元就能拿下的怡和控股并没有多少兴趣。否则这家有着一百五十年历史的老牌公司,很可能就从此彻底泯灭在云烟之中了。

完成了对置地公司的私有化之后。接下来的步骤自然就是分配战利品。置地公司是一个包括地产、零售、食品、酒店等庞大业务的大规模集团公司。这其中最让人垂涎的资产,自然是置地公司位于中环的一大批优质商业大厦。

置地公司有“中环地王”的美誉,而且它的经营作风一贯比较保守,对旗下的商业地产通常只租不卖。所以仅在香港最寸土寸金的中环,置地公司就握有包括太古大厦、太子大厦、怡和大厦、公爵大厦、告罗士打大厦、历山大厦、香港会所大厦,以及刚刚落成的交易广场一期、二期等九栋高级写字楼。

许家的中建集团经营风格与置地公司比较类似,同样以出租商业地产为主。所以许士勋这次主要分得了包括置地广场一期、二期、太古、太子、怡和这五栋位于寸土寸金的中环的商业大厦。

林氏集团经营地产的方向是商用住宅,所以林桂泰并没有与郭和年竞争东方文华酒店的控制权。林氏集团转而选择继承了置地公司位于半山区、上环、铜锣湾、尖沙咀等地的大量住宅地产。以及一栋历山大厦。

郭和年的嘉利集团这次除了收获,香港文华东方酒店所在的公爵大厦之外。还把整个文华东方酒店公司收入囊中。要知道文华东方公司在香港、澳门、新加坡、曼谷、马尼拉,各有一家以文华东方命名的五星级酒店。此外它在香港中环还有一家四星级的怡东酒店,在泰国的清迈还有一家豪华度假酒店!

嘉利集团接下来准备把旗下的香格里拉酒店公司拆分出来,与文华东方完成整合后,再在香港证券市场上市。新公司也将一举跃升成为,亚洲地区规模最大的顶级酒店集团。

霍营东先生虽然是全香港最早参与地产开发的华商之一。就连卖楼花的创举也是由他最先想出来的。但从六十年代开始,霍营东在港府当局的打压下,就已经逐渐淡出香港地产界。而从八十年代初开始,霍家投资的重点更是逐渐转向中国内地。

霍老这次分得的资产,主要是置地集团旗下包括牛奶公司、美心集团、万宁药店、惠康超市、7-eleven便利店、慎昌公司等在内的。食品和零售两大业务。霍家准备把这些业务整合成新的牛奶国际公司,然后重新在港股市场进行上市。

霍老唯一要求划入自己旗下的一处物业,是位于九龙尖沙咀的一栋19层商业大厦。这栋大楼的名叫星光行,是霍营东在六十年代初邀请其他四家华资财团,共同集资3000万港币建成的,当时取名叫九龙商业大厦。

但是霍营东由于在朝鲜战争期间,从香港向国内走-私了大量战略物资。他借此积累了第一桶金,又被誉为香港“红顶巨贾”的同时,也上了英美两国的黑名单。因此星光行从落成招租开始,就遭到港府以及美国驻港领事馆的各种打压。

最后,霍老被迫之后把这栋新大厦。低价转让给了趁火打劫的置地公司。而霍家为了自保,自此之后就开始逐渐淡出香港的商业经营。星光行可以说是霍营东记忆深处最灰暗的时刻,而现在他终于可以一雪前耻了!

李轩作为这次收购行动的召集人,以及最大的出资方,此次获得的收益自然是最丰厚的。他首先拿到了位于中环的告罗士打大厦、香港会所大厦这两栋商业写字楼,以及交易广场二期边上。原本准备用来建设交易广场三期的一块地皮。

置地公司在1982年以4755亿港币的天价,购入中环交易广场地块,成为82年地产危机爆发之后,置地连年巨亏的重要原因之一。

这一黄金地块随着香港地产市道回暖,已经成为稀缺资源。置地公司不久前刚刚建成开盘的交易广场一期和二期出租率很高,就足以说明问题。

原本剩余地块已经被置地公司规划好。用来建设交易广场三期。但置地公司被私有化后,这块地皮被划到了李轩的旗下。如果这块地皮现在再次拿来拍卖,售价至少值15亿港币。

所以说置地因为八二年地产崩盘而出现的巨大窟窿,随着香港楼市从去年开始回暖之后。已经被逐渐弥补得差不多了。只不过有时候财务报表中反应出来的数据,则要滞后一些。

比如交易广场一期、二期刚刚落成,虽然出租率很不错,但还没来得及为置地公司产生稳定的现金流。但建设这两栋摩天大厦所需的成本却已经入账,这样一来置地的财报自然不会很好看。

如果再有个一年半载的时间,等置地公司把这口气缓过来,李轩等人根本不可能仅仅用160亿港币,就能够把置地公司给私有化!

当然。置地公司作为香港地产业的执牛耳者,在全港各地还有不少物业和地皮。这些资产也被香江控股的五位股东瓜分殆尽。

李轩除了分到两栋位于中环的写字楼,一处裙楼,一块地皮之外,还将从其他四家把从置地公司瓜分得的资产进行上市、或者并入自家原有上市公司时,获得大量的股权。

根据庄玉海的预估,置地公司旗下的这些资产经过这番拆分重组。然后再进行精心包装后重新上市后,很容易就能把市值做到200亿以上。也就是说这次收购行动的毛利润率很可能达到25%。

五位股东在刨去初始投入后,每人至少能有五六亿财富的增长。而李轩在香港控股公司中的权益占比最高,就算除掉银行借贷利息、收购费用等一系列成本之后,也肯定会由超过10亿港币的纯利。

“阿轩。你这些年给我的支持已经够多了,并不欠我什么!这些资产就留给我侄子和侄女当零用钱吧,你就算不分给小糯米和小汤圆,也应该提早给小豆包做一些打算!”李轲摇了摇头,把手中的转让协议推回给了自己弟弟。

东方集团并不准备进军地产业,所以也不会买楼收租。李轩私人名下的lh投资基金,虽然准备在香港未来的楼市暴利中分一杯羹。但它的参与方式也会以,购买香港各大地产公司股票为主。其实早在八三年开始,lh基金的投资组合中,就已经逢低吸入了不少香港地产股的股票。

李轩在这次瓜分置地公司的资产中,之所以划入了告罗士打大厦、香港会所大厦这两栋写字楼,以及交易广场三期的地皮,正是为自己的大哥李轲准备的。

“香港地产业从五十年代起步之后,已经经历了三个循环!第一次地产兴旺期是在六十年代初,包括李嘉城、郭德胜等人都是这个时候进军地产业的。随后在六十年代中后期,香港银行业出现挤提危机,再加之国内wenge动乱传导到香港,使得香港楼市出现第一次大萧条!

新世界集团的郑玉彤,就是趁此良机低价收购了大量物业!还有像李嘉城、郭德胜等人,也都借着地价暴跌之际,储备了大量地皮!

香港楼市随后在1968年走出低谷,重新进入一个上升周期。这个上升周期维持了五年,随后因为1973年的石油危机,再次陷入低谷!

而像李嘉城的长实集团、郭德胜的新鸿基地产、郑玉彤的新世界集团、胡应相的合和实业,都在之前的1972年,借着香港股市、楼市大旺,骑牛上市,圈到了大笔资金。

而香港地产业在1973年再次崩盘后,这些华资地产商,同样和前一次楼市低谷期一样,借机低价储备地皮,等待楼市转旺后继续扩张。

香港楼市的第三个上升周期,则是从1975年到1982年。香港楼市在1982年达到顶峰、积累了大量泡沫之后,因为中英谈判的政治动荡,再次发生崩盘!

而从去年开始,香港楼市已经逐步走出低谷,开始进入新一轮的上升周期!纵观香港所有迅速崛起的华资地产商,无一不是踏准了节奏,趁着市道低谷期大量储备地皮,然后在楼价回暖后获得暴利!

根据我的判断,香港接下来的这轮楼市上升期,持续的时间可能会很长。而你的鲲鹏置业在我的有意压制下,已经错过前两年继续力量的最佳时机!

咱们亲兄弟明算账,因为我的原因使得鲲鹏置业失去了三级跳的机会,我现在自然要进行弥补!”李轩又把大哥推回来的转让协议再次递了过去。

李轲其实早在1983年的年初,就已经成立了一家名为鲲鹏置业的地产公司。但鲲鹏置业成立后,也就是在香港楼市最低谷的时候,低价购入了一些物业!

唯一的一个大型项目,还是趁着老牌华资地产公司——嘉年集团在破产清盘时,接手了对方位于沙田的一个只建了一半的商住楼盘。

李轲背后站着一个世界首富的弟弟,因此鲲鹏置业在资金方面没有任何问题。而它之所以没有趁着前两年的机会大量收购地皮,的确是因为李轩的原因。

地产投资很赚钱,这在香港几乎是一个共识。而李轩手里握着大把资金,因此香港地产业的大佬们,其实一直非常警惕东方集团这个巨无霸进来抢食。

东方集团超高的盈利能力,让李轩的现金流非常充裕,其他公司根本没法和他拼资金。但香港地产业的蛋糕就这么大,李轩如果吃得越多就意味着其他人吃得越少!

当初李轲以鲲鹏置业的名义投得中环消防局旧址地皮时,香港地产业的大佬们一阵惊慌,纷纷高呼狼来了!直到东方集团对外公布,这块地皮将用来兴建集团新的总部大厦之后,大家才放下心来!

李轩崛起的速度太快,由此带来的隐患就是他在香港根基不稳。所以少树敌对他来说就很重要,而香港最强大的利益集团,几乎都集中在地产行业中。

为了消除大家的猜忌,李轩不但自己从未有进军地产业的心思,就连他大哥有这方面的心思,也只好压一压!(未完待续。。)

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